こんにちは、しんせつハウス不動産です。

中古住宅の内覧（見学）というと、つい日当たりや間取り、設備の状態に目がいきがちですよね。でも実は、”現地”と同じくらい大事なのが”書類”です。図面や資料をきちんと確認できると、購入後の『こんなはずじゃなかった…』を大きく減らせます。

今回は、磐田市周辺で中古住宅を検討している方向けに、見学時に押さえたい書類チェックのポイントを、できるだけ分かりやすくまとめました。

1. まずは『販売図面（マイソク）』を読み解こう

販売図面（チラシのような1枚資料）は、物件の概要がギュッと詰まった”入口”です。見学前〜見学当日に、次の項目を必ず見ておきましょう。

• 所在地（地番ではなく住居表示のみのことも）：近隣環境・通学・買い物動線がイメージできるか
• 価格：総額だけでなく、リフォーム費用や諸費用を含めた資金計画が立つか
• 土地面積・建物面積：家族構成に対して適切か（収納の量も含めて）
• 築年数：リフォームの前提（耐震・断熱・設備更新の可能性）を考える材料
• 接道：道路幅や位置で、駐車のしやすさ・建て替えや増改築の条件が変わることがあります
• 引渡し時期：住み替えスケジュールに合うか

販売図面はあくまで要約なので、気になる物件ほど”次の書類”で深掘りするのがコツです。

2. 『間取り図』は寸法と動線をチェック（収納も重要）

間取り図は、部屋数だけで判断すると失敗しがちです。

• 各部屋の広さ（帖数）と家具配置：ベッドやソファが入るか、通路が確保できるか
• 水回りの位置関係：洗面→浴室→物干し動線、キッチン→パントリーなど
• 収納の位置と量：”広い”よりも”しまいやすい”が大事です
• 窓の位置：採光・風通しだけでなく、家具が置ける壁面が確保できるか

また、図面上はきれいでも、現地で見ると柱や梁の出っ張りがあることも。見学時は図面を持って、実際の空間と照らし合わせて確認しましょう。

3. 『登記簿（登記事項証明書）』で権利関係を確認

中古住宅では、”誰が所有しているか”、”担保が付いていないか”などの権利関係がとても重要です。専門的に見える書類ですが、最低限ここは押さえておきたいポイントです。

• 所有者：売主と一致しているか
• 抵当権：住宅ローンなどの担保がある場合、引渡しまでに抹消できるか
• 地目：宅地かどうか（敷地の一部が畑などの場合は注意）

ここは私たち不動産会社が必ず確認しますが、買主側も”何を見ているのか”を知っておくと安心感が違います。

4. 『重要事項説明書（案）』で生活に直結する条件を把握

契約前に説明される重要事項説明書は、”暮らしのルール”が書かれた大事な書類です。見学段階ですべて揃わないこともありますが、案が出てきたら早めに確認しておくと◎です。

特にチェックしたいのは次の点です。

• 用途地域：周辺にどんな建物が建つ可能性があるか
• 建ぺい率・容積率：将来の増築や建て替えの自由度
• 再建築の可否：接道条件などで建て替えができないケースもあります
• 設備の状況：上下水道、ガス（都市ガス/LP）、浄化槽など。維持費に影響します
• 境界：境界標があるか、未確定の場合どうするか

『書いてあるのに気づかなかった』が一番もったいない部分なので、分からない言葉は遠慮なく質問してください。

5. リフォーム前提なら『建物状況調査（インスペクション）』や資料の有無を確認

中古住宅を選ぶとき、”住んでから直す”のか、”入居前にまとめて直す”のかで、必要な確認が変わります。

• インスペクション実施の有無：過去に実施していれば、状態把握の材料になります
• 修繕履歴：屋根・外壁・給湯器など、いつ交換したか
• 雨漏り・シロアリなどの履歴：告知事項がある場合は内容を確認

さらに、リフォーム可否の見極めとして、”壁を抜けるか”、”水回り移動が現実的か”、”断熱を入れられるか”など、図面と現地の両方から確認していきます。

しんせつハウス不動産は『中古＋リフォーム』のご相談も多いので、物件選びの段階から、無理のないリフォーム計画をご提案できます。

まとめ｜見学は『現地＋書類』のセットで失敗を防ぐ

中古住宅の見学では、目に見える部分だけでなく、書類で条件やリスクを確認することが大切です。

『この書類は何を意味しているの？』『リフォームできる？費用感は？』など、気になることがあれば、見学のタイミングで一緒に整理しましょう。

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